CFP考试每日一题——房地产投资

5年前投资一套房产，购入价300万，贷款70%，20年利率4.5%，等额本息，买入即出租，月租金5,000元，现在500万出售，不考虑税收和其他手续费，按复利计算，年投资回报率为(  )。(租金收入为期初年金，还房贷为期末年金)

A.21.96%

B.12.16%

C.5.04%

D.1.67%

正确答案：A

先通过房贷摊销计算器求出每月还贷金额13,285.64和卖房时剩余房贷：1,736,699.80，如下图所示：

租金属于期初年金，还房贷是期末年金，各期现金流如下：0时点现金流=租金收入5,000-首付款900,000=-895,000;中间现金流=租金收入5,000-每期摊还额13,285.64=-8,285.64，N=59;最后一期现金流=卖价5,000,000-每期摊还额13,285.64-剩余本金1,736,699.78=3,250,014.56，N=1。计算出IRR=1.6680%，如下图所示：

则复利年投资回报率=(1+1.6680%)^12-1=21.96%。